Anticresis

Muchos son los recursos legales que existen para asegurar el pago de un préstamo o el resguardo económico de una propiedad. Uno de ellos se denomina anticresis, y es una especie de convenio o contrato que se aplica sobre un bien, a fin de solventar un crédito que no ha sido pagado. Básicamente permite al acreedor hacerse con las ganancias producidas por dicha cosa o propiedad, hasta que haya sido cancelada la deuda. En un principio la anticresis estará vigente hasta que el deudor salde el compromiso, pero si deseas conocer más detalles, debes leer a continuación.

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¿Qué es la anticresis?

Según el Código Civil y Penal, la anticresis no es más que un contrato mediante el cual un deudor debe otorgar al merecedor la potestad y derechos de un bien, a fin de que éste pueda recibir los beneficios producidos por dicho bien. Los mismos puedan ser imputados anual o mensualmente hasta saldar una deuda adquirida. Una vez saldado el compromiso, el bien podría volver a manos del deudor. En esencia, es una suerte de pacto que se realiza entre dos partes, en la que una le cede a la otra el derecho de su propiedad, hasta que pueda solventar lo adeudado.

Características de la anticresis

• Este documento contractual se constituye sobre bienes inmuebles, por ejemplo: casas, fincas, etc.
• Es un acuerdo concreto: se afina con la entrega del bien, sin embargo no le confiere al merecedor ninguna potestad sobre el mismo, solo tendrá poderío sobre los frutos que el inmueble genere.
• Es Unilateral: las obligaciones únicamente recaen sobre el merecedor, quien tiene el deber de imputar las ganancias, en un principio a los intereses, luego sobre el monto adeudado. Así mismo, debe saldar los impuestos y contribuciones que recaigan sobre la propiedad.
• Es secundario: Es derivado de un contrato principal y su propósito es garantizar un deber adquirido en dicho acuerdo.
• Es consensuado: al momento de la ordenanza, ambas partes deben estar de acuerdo y en pleno conocimiento de los deberes a los cuales se están comprometiendo.
• Es de lapso sucesivo: requiere de un tracto de tiempo sumamente largo para que el fin económico propuesto por las partes se concrete con éxito.
• Es un tratado de protección: ya que no le brinda al demandante un derecho verdadero sobre la posesión.
• Solo se puede consumar una anticresis en esa única propiedad, es decir, no es posible que se realicen varios tratados de anticresis sobre el mismo objeto, ya que sería imposible que el anticresista adjudicara una misma vivienda o local, por ejemplo, de forma simultánea a varios merecedores.

La anticresis, por su naturaleza de contrato, precisa para su validez, los componentes fundamentales comunes a los demás acuerdos. Así mismo, por su naturaleza, exige la entrega de la cosa, y en vista de que, es un contrato secundario, presupone la existencia de una obligación que le antecede.

Contiene los siguientes componentes comunes a todos los contratos:

• Intención
• Fundamento
• Aprobación
•  Competencia

Comprende también componentes propios de la anticresis:

• Tradición
• Validez de acuerdo a la obligación inicial valedera.

Derechos y obligaciones de cada involucrado

En cada país varían las formalidades para la ejecución de este tipo de contrato. En algunos lugares sugieren realizar el registro del mismo en la oficina correspondiente a la ubicación del inmueble. No obstante, se han establecido ciertos derechos u obligaciones que cada una de las partes deben cumplir para garantizar la legalidad del procedimiento.

Derechos del merecedor

• Posee la potestad de adueñarse de las ganancias del predio, ya que esta es la esencia de esta transacción. De hecho, la ley lo ampara y le permite usar la propiedad, así como gozar de los frutos que devenguen, ya sean naturales (los que proceden del ente, con o sin intervención del hombre) o civiles (cuando son obtenidas de manera circunstancial.)
• El convenio concede al demandante la potestad de conservar el inmueble hasta que su deuda sea cancelada completamente. No le brinda ningún otro privilegio.
• Solo si se acuerda lo contrario, el merecedor tiene la obligación de cancelar la renta y tarifas impositivas establecidas del inmueble y también los arreglos que fueren necesarios. Así mismo tiene el derecho de recibir un reembolso de dichos gastos, con regalía de las ganancias.
• En caso de que no este de acuerdo en lo expuesto en el artículo anterior, el acreedor posee la libertad de acción para devolver el ente en el momento en que lo considere prudente y establecer otra manera legal para obtener el pago de su crédito sin detrimento de lo contrario que se había estipulado.

Obligaciones del merecedor anticresista

Existen varias obligaciones que se pueden separar en 4 grupos:

• Obligación de administrar: dentro de ésta, existen varias otras obligaciones que el acreedor debe completar durante un tracto de tiempo determinado. Se listan a continuación:
  • Obligación de atribuir: en primera instancia atribuye las ganancias a los intereses debidos y en segundo lugar se los imputa al capital. Esta obligación involucra una serie de actividades y compromisos que cumplir:
    • Gastos de explotación.
    • Renta e Impuestos.
    • Utilidad.
    • Ganancias.
  • Sanción: Será sancionado a través de las leyes que regulan la función de administrar el impuesto. Si se demuestra dejadez en la explotación del predio o que incumple al pagar las contribuciones, rentas o reparos aplicará también la sanción si la edificación presenta algún daño.
• Obligación de justificar: administrar entes o inmuebles ajenos trae como consecuencia el compromiso de rendir cuentas al finalizar su gestión administrativa. De esa manera, se prueba si hubo o no disminución de la deuda.
• Obligación a proteger el bien, así como también a notificar algún nuevo daño: al estar facultado para el beneficio sobre una propiedad ajena, será preciso poseer la obligación proteger la edificación y notificar algún daño generado en la propiedad.
• Obligación de retornar la cosa: de acuerdo a lo establecido en el contrato, al finalizar el mismo, el merecedor anticresista está en la obligación de devolver la cosa.

Responsabilidades del propietario

• Debe suministrar la dotación correspondiente para la sanidad, por vicio o defecto, del inmueble al igual que mantener al demandante anticresista en una posesión tranquila de la cosa.
• Debe devolver al merecedor los gastos en los que incurrió.
• Corresponde tener aprobación legal del prestamista para establecer servidumbre.

Resolución del convenimiento de anticresis

Existen dos formas de terminación, así como todos los contratos secundarios:

• Por resultado:
  • Ocurre cuando por motivos diversos se extingue la carga originaria.
  • Cuando el insolvente contraiga un nuevo compromiso después de haber establecido la anticresis y se exigiere el objeto, el primer trato no se extingue hasta tanto no se cancele la segunda deuda.
  • Durante el tiempo en que la anticresis este vigente la obligación primordial no puede prescribir, si el reclamante conserva la potestad sobre el inmueble, se presume que es porque lo adeudado aún existe.
• Por vía principal:
  • Por vencimiento del objetivo contractual o legal.
  • Por cumplimiento de una clausula resolutoria.
  • Por perdida del inmueble o la cosa referida en el anticresis.
  • Cuando el acreedor se ha extralimitado ejerciendo su poderío.
  • Cuando el merecedor dimite el documento contractual de anticresis.

Modelos contractuales

Existen varios modelos de contrato de anticresis:

• Anticresis de una explotación: Cuando la parte que adeuda le cede al anticresista los derechos para la explotación del terreno a fin de que obtenga un beneficio con las ganancias que se generen de él.
• Anticresis de una embarcación o local comercial: Se concede el derecho del aprovechamiento de una nave o local que produce ganancias por su alquiler o explotación industrial.
• Anticresis de una vivienda o habitación: este particular no genera ganancias. Es permitido en algunos países. Se asume que el ahorro obtenido en lugar de alquilar una habitación o una casa supone una ganancia que puede irse descontando del monto total de la deuda.

Diferencia entre hipoteca, usufructo y anticresis

La principal diferencia entre esos contratos se dan porque en la anticresis el merecedor tiene facultad para adueñarse de las ganancias que genera el ente para atribuirlas a los intereses o capital de la deuda, ambos inclusive. Dicha particularidad no está presente en el usufructo.

En estipulaciones del Usufructo los acreedores están facultados para a disfrutar de un predio ajeno sin tener ninguna ganancia, es decir para beneficio propio, más no para obtener algún rédito.

Hipoteca: es un derecho que posee el merecedor en el que se involucra la devolución de un préstamo construido sobre un inmueble. Este convenio considera el bien sin tomar en cuenta el monto o valor que se haya entregado por el mismo.